買値
398
万円
表面利回り
7.73
%
賃貸
実質利回り
6.19
%
修繕込み実質利回り
2.44
%
年間純収益
24.6
万円/年
回収年数
41
年
損益分岐
20年超
年目
📋 物件詳細
所在地神奈川県●●市●●区●●町
交通ＪＲ東海道本線 / 藤沢駅 【バス】15分 影取（バス） 停歩9分
建物面積114.26 ㎡
土地面積163.29 ㎡
築年数47 年
構造木造
間取り５ＤＫ
月額賃料2.7万円/月
情報元AtHome
🔍 土地・設備チェック（AI判定）
接道状況
不明（調整区域のため接道状況・私道の可能性を要確認）
セットバック
不明
建築制限
建築不可の可能性高（市街化調整区域・用途地域無指定のため原則建替え不可。要自治体確認）
容積率・建蔽率
不明（建蔽率50%・容積率80%と記載あるが調整区域での実効性要確認）
越境・境界
不明
トイレ形式
不明（要現地確認。築47年・プロパンガスエリアのため汲み取り・簡易水洗の可能性あり）
水道
公営水道（上水道と記載あり）
下水道
公共下水（下水道と記載あり）
ガス種別
プロパンガス
雨漏り
不明（築47年・現況有姿のため雨漏りリスク高・要現地確認）
シロアリ
不明（築47年木造のためシロアリ被害リスク高・要床下確認）
駐車場
不明（記載なし。敷地163㎡のため敷地内駐車は物理的に可能と推定）
傾き・地盤
不明（横浜市郊外の丘陵地帯のため地盤・傾斜の確認が必要）
残置物
不明（空家のため残置物の可能性あり・要確認）
特記事項
現況有姿売り・司法書士売主指定・入札形式の可能性あり。瑕疵保証なし。調整区域のため再建築不可リスクが高く、購入前に横浜市建築局への確認が必須。
⚠️ リスク評価
高リスク
市街化調整区域・用途地域無指定
都市計画上の調整区域かつ用途地域無指定のため、再建築・増改築に原則として許可が必要。建替えが事実上不可能な可能性が高く、出口戦略が大幅に限定される。
高リスク
建物の著しい老朽化（築47年・木造）
木造の法定耐用年数22年を大幅に超過しており、建物評価はほぼゼロ。給排水管・屋根・外壁・基礎など主要部位の劣化が懸念される。耐震性も旧耐震基準（1981年以前）。
高リスク
旧耐震基準（1979年築）
1981年の新耐震基準改正前の建物のため、耐震性が現行基準を満たしていない。耐震補強工事が別途必要となる可能性があり、費用増大リスクがある。
高リスク
交通アクセスの悪さ
最寄り駅までバス15分＋徒歩9分と、実質的なアクセス時間が非常に長い。賃貸需要・売却需要ともに低く、流動性リスクが高い。
中リスク
プロパンガス
都市ガスではなくプロパンガスのため、入居者にとってランニングコストが高くなる。賃貸競争力が下がる要因となる。
中リスク
現況有姿・入札形式
瑕疵保証なし・現況有姿のため、隠れた瑕疵リスクを買主が全負担。また入札形式の場合、価格が上昇し割安メリットが失われる可能性がある。
中リスク
残置物・空家状態
空家であり残置物の有無が不明。残地処分費用が別途発生する可能性がある。
中リスク
土地面積163㎡・接道状況不明
接道状況が記載されておらず、再建築不可や旗竿地の可能性が排除できない。調整区域との組み合わせでさらに流動性が低下するリスク。
中リスク
賃貸需要の不確実性
駅遠・調整区域・築古の組み合わせにより、賃貸付けに時間がかかるリスクが高い。月2.7万円の家賃相場は周辺エリアとして低水準。
📊 地価・評価額（AI推定）
📡 実データ
公示価格
29.10万/㎡
→ 4,752万円
住宅地 前年比2.7% 2026年
面積 163.29㎡
🤖 AI推定
基準地価
不明
面積 163.29㎡
📡 実データ
路線価
9.25万/㎡
→ 1,510万円
R06 91〜94千円/㎡
面積 163.29㎡
🤖 AI推定
固定資産税評価額
不明
面積 163.29㎡
家賃相場
不明
路線価ベース推定評価額
150万円
土地値影響因子
🔴市街化調整区域調整区域のため開発・建替えに規制があり、土地の流動性・担保評価が大幅に低下する。路線価からの減額要因。
🔴用途地域無指定用途地域が設定されていないため、建築用途の制限が不明確。投資・転売時の買い手が限られる。
🟡土地面積163㎡一戸建て用途として標準的な広さ。ただし調整区域では分割活用も困難。
🔴駅遠（バス15分＋徒歩9分）公共交通アクセスが悪く、土地需要・賃貸需要ともに低い。地価の下押し要因。
🟢所有権借地・定期借地ではなく完全所有権のため、権利形態としては問題なし。
路線価は9.2万円/㎡（91〜94千円/㎡の中央値換算）だが、市街化調整区域・用途地域無指定・駅遠の複合的マイナス要因により実勢地価は路線価の6〜7割程度と推定。土地評価額は100〜150万円程度が現実的。
📈 運営シミュレーション
買値：
万円
入居率：
95%
20年内に分岐未達
📊 コスト内訳（20年目時点）※ 購入費用・修繕費は直接入力で変更可
⏳ 回収中（残り 701.8万円）
💸 総コスト：1,299.2万円
購入費用
万円
30.6%
初期修繕費
万円
47.2%
累計経費（管理費・税金・保険）
128.7万円
9.9%
累計メンテナンス費（5年毎）
159.2万円
12.3%
%
%
💰 累計収入：597.4万円
累計総収入
597.4万円
100.0%
差引 純収益（累計）
+309.5万円
累計収入 − 累計経費 − 累計メンテ費
年間収支推移（万円）
累計収益 & ROI推移
経費内訳 & 推奨買値
管理費1.5万円
固定資産税1.6万円
保険0.4万円
修繕積立2万円
その他0.6万円
合計6.1万円
表面利回り30%達成の推奨買値
102.6 万円
現買値から 295.4万円の値引き交渉が必要
計算式: 年間家賃収入 ÷ 0.30
年間収支表 （🔧=5年メンテ ★=損益分岐）
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5🔧 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10🔧 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15🔧 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20🔧 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総収入 | 30.8 | 30.8 | 30.8 | 30.8 | 30.8 | 30.2 | 30.2 | 30.2 | 30.2 | 30.2 | 29.6 | 29.6 | 29.6 | 29.6 | 29.6 | 29 | 29 | 29 | 29 | 29 |
| メンテ | － | － | － | － | -39.8 | － | － | － | － | -39.8 | － | － | － | － | -39.8 | － | － | － | － | -39.8 |
| 経費 | 6.1 | 6.2 | 6.2 | 6.2 | 6.3 | 6.3 | 6.3 | 6.4 | 6.4 | 6.4 | 6.4 | 6.5 | 6.5 | 6.5 | 6.6 | 6.6 | 6.6 | 6.7 | 6.7 | 6.7 |
| ローン返済 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 | -14.1 |
| 減価償却 | -49.8 | -49.8 | -49.8 | -49.8 | － | － | － | － | － | － | － | － | － | － | － | － | － | － | － | － |
| 純収益 | 24.6 | 24.6 | 24.6 | 24.6 | -15.3 | 23.9 | 23.8 | 23.8 | 23.8 | -16.1 | 23.1 | 23.1 | 23 | 23 | -16.8 | 22.4 | 22.3 | 22.3 | 22.3 | -17.6 |
| ローン後 | -39.2 | -39.2 | -39.2 | -39.2 | -29.4 | 9.8 | 9.7 | 9.7 | 9.7 | -30.2 | 9 | 9 | 8.9 | 8.9 | -30.9 | 8.3 | 8.2 | 8.2 | 8.2 | -31.7 |
| 累計 | 24.6 | 49.3 | 73.8 | 98.4 | 83.1 | 107 | 130.8 | 154.6 | 178.4 | 162.4 | 185.5 | 208.6 | 231.6 | 254.6 | 237.8 | 260.2 | 282.5 | 304.8 | 327.1 | 309.5 |
| ROI | 2.4% | 4.9% | 7.3% | 9.7% | 8.2% | 10.6% | 12.9% | 15.3% | 17.6% | 16.1% | 18.3% | 20.6% | 22.9% | 25.2% | 23.5% | 25.7% | 27.9% | 30.1% | 32.3% | 30.6% |
🔧 修繕・リフォーム費用目安
クロス張替え
14万円 〜 21万円
床材張替え
119万円 〜 183万円
キッチン交換
30万円 〜 80万円
ユニットバス交換
60万円 〜 120万円
トイレ交換
15万円 〜 35万円
外壁塗装
80万円 〜 150万円
屋根修繕
30万円 〜 80万円
電気系統更新
30万円 〜 60万円
給排水管更新
40万円 〜 80万円
【合計目安】
418万円 〜 809万円
🗺️ 地域情報（AI調査）
📉 人口動向・予測
横浜市●●区全体は横ばい〜微減傾向。●●町は市街化調整区域の郊外集落であり、若年層の流出が続く減少傾向。
10〜20年後は横浜市全体でも人口減少が加速する見通し（国立社会保障・人口問題研究所推計）。●●町のような郊外調整区域は高齢化・過疎化が進み、不動産需要の大幅な低下が見込まれる。
居住快適度：低
●●市●●区●●町は市街化調整区域内の閑静な郊外住宅地。自然環境は豊かだが、公共交通が不便で車必須の生活圏。近隣に横浜薬科大学・公文国際学園があるが、商業施設・利便施設は乏しい。投資不動産としての流動性・賃貸需要は低く、長期保有リスクが高い地域。
🏫 学校・施設 & 🗺️ 観光地
横浜市立●●小学校（約862m）
横浜市立大正中学校（約1,384m）
私立公文国際学園高等部（約2,052m）
私立横浜薬科大学（約1,932m）
鎌倉（車・バスでアクセス可能な観光エリア）
江の島（藤沢駅経由でアクセス可能）
横浜医療センター（約1,683m）
上州屋戸塚原宿店（約824m）
💰 移住補助金・支援制度
横浜市移住・定住支援
不明
横浜市として特定の移住補助金制度は現時点で限定的。神奈川県や国の地方移住支援金（最大100万円）の対象外エリアの可能性が高い（政令市のため）。
📊 路線価データ（国税庁 路線価図）
対象エリア: 神奈川県 ●●区 ●●町
（国税庁 路線価図より取得）
R05
価格データ未取得
R06
91〜94千円/㎡
R07
価格データ未取得
※路線価はAI（Vision API）による読み取り値です。正確な数値は国税庁路線価図でご確認ください。
🏛️ 取引価格・公示価格（国土交通省 不動産情報ライブラリ）
📋 不動産取引価格2025年
取得件数: 11336件（最新20件を表示）
※ 推定価格 ＝ 単価 × 対象物件の広さ 163.29㎡ （* 単価は取引価格÷面積から逆算）
| 取引時期 | 種別 | 地区名 | 取引価格 | 面積 | 単価（㎡） | 推定価格 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025年第1四半期 | 宅地(土地) | 梶山 | 31,000,000円 | 165㎡ | 190,000円/㎡ | 3,103万円 |
| 2025年第2四半期 | 宅地(土地と建物) | 馬場 | 29,000,000円 | 165㎡ | 175,758円/㎡ * | 2,870万円 |
| 2025年第2四半期 | 宅地(土地と建物) | 栄町通 | 160,000,000円 | 165㎡ | 969,697円/㎡ * | 15,834万円 |
| 2025年第2四半期 | 宅地(土地と建物) | 上末吉 | 4,600,000円 | 165㎡ | 27,879円/㎡ * | 455万円 |
| 2025年第1四半期 | 宅地(土地と建物) | 三ツ沢下町 | 42,000,000円 | 165㎡ | 254,545円/㎡ * | 4,156万円 |
| 2025年第1四半期 | 宅地(土地と建物) | 六角橋 | 120,000,000円 | 165㎡ | 727,273円/㎡ * | 11,876万円 |
| 2025年第1四半期 | 宅地(土地と建物) | 羽沢南 | 42,000,000円 | 165㎡ | 254,545円/㎡ * | 4,156万円 |
| 2025年第2四半期 | 宅地(土地と建物) | 浅間台 | 110,000,000円 | 165㎡ | 666,667円/㎡ * | 10,886万円 |
| 2025年第3四半期 | 宅地(土地と建物) | 伊勢町 | 8,600,000円 | 165㎡ | 52,121円/㎡ * | 851万円 |
| 2025年第2四半期 | 宅地(土地) | 本牧町 | 49,000,000円 | 165㎡ | 290,000円/㎡ | 4,735万円 |
| 2025年第2四半期 | 中古マンション等 | 打越 | 58,000,000円 | 165㎡ | 351,515円/㎡ * | 5,740万円 |
| 2025年第1四半期 | 宅地(土地と建物) | 六ツ川 | 6,000,000円 | 165㎡ | 36,364円/㎡ * | 594万円 |
| 2025年第2四半期 | 宅地(土地と建物) | 別所 | 51,000,000円 | 165㎡ | 309,091円/㎡ * | 5,047万円 |
| 2025年第2四半期 | 宅地(土地) | 永田東 | 45,000,000円 | 165㎡ | 270,000円/㎡ | 4,409万円 |
| 2025年第3四半期 | 宅地(土地) | 唐沢 | 20,000,000円 | 165㎡ | 120,000円/㎡ | 1,959万円 |
| 2025年第3四半期 | 宅地(土地) | 峰岡町 | 57,000,000円 | 165㎡ | 350,000円/㎡ | 5,715万円 |
| 2025年第1四半期 | 宅地(土地と建物) | 仏向町 | 30,000,000円 | 165㎡ | 181,818円/㎡ * | 2,969万円 |
| 2025年第1四半期 | 宅地(土地) | 鎌谷町 | 40,000,000円 | 165㎡ | 250,000円/㎡ | 4,082万円 |
| 2025年第2四半期 | 宅地(土地と建物) | 新井町 | 55,000,000円 | 165㎡ | 333,333円/㎡ * | 5,443万円 |
| 2025年第1四半期 | 宅地(土地) | 洋光台 | 43,000,000円 | 165㎡ | 260,000円/㎡ | 4,246万円 |
🏛️ 公示価格2026年
取得件数: 2618件（最新20件を表示）
※ 推定価格 ＝ 単価 × 対象物件の広さ 163.29㎡
| 地区名 | 所在地 | 用途 | 公示価格（㎡） | 対前年変動率 | 推定価格 |
|---|---|---|---|---|---|
| 横浜鶴見 | 下末吉２丁目８３６番２ | 住宅地 | 300,000円/㎡ | +3.1% | 4,899万円 |
| 横浜鶴見 | 下末吉２丁目８３６番２ | 住宅地 | 298,000円/㎡ | +2.4% | 4,866万円 |
| 横浜鶴見 | 北寺尾６丁目８６８番４９ | 住宅地 | 220,000円/㎡ | +1.9% | 3,592万円 |
| 横浜鶴見 | 北寺尾６丁目８６８番４９ | 住宅地 | 221,000円/㎡ | +2.3% | 3,609万円 |
| 横浜鶴見 | 下野谷町３丁目８９番５ | 住宅地 | 291,000円/㎡ | +2.8% | 4,752万円 |
| 横浜鶴見 | 下野谷町３丁目８９番５ | 住宅地 | 290,000円/㎡ | +2.5% | 4,735万円 |
| 横浜鶴見 | 向井町１丁目３３番１外 | 住宅地 | 321,000円/㎡ | +2.9% | 5,242万円 |
| 横浜鶴見 | 向井町１丁目３３番１外 | 住宅地 | 321,000円/㎡ | +2.9% | 5,242万円 |
| 横浜鶴見 | 東寺尾北台１３４９番３外 | 住宅地 | 383,000円/㎡ | +4.4% | 6,254万円 |
| 横浜鶴見 | 東寺尾北台１３４９番３外 | 住宅地 | 383,000円/㎡ | +4.4% | 6,254万円 |
| 横浜鶴見 | 矢向３丁目９５４番３ | 住宅地 | 370,000円/㎡ | +5.1% | 6,042万円 |
| 横浜鶴見 | 矢向３丁目９５４番３ | 住宅地 | 369,000円/㎡ | +4.8% | 6,025万円 |
| 横浜鶴見 | 本町通１丁目４２番９ | 住宅地 | 312,000円/㎡ | +4% | 5,095万円 |
| 横浜鶴見 | 本町通１丁目４２番９ | 住宅地 | 312,000円/㎡ | +4% | 5,095万円 |
| 横浜鶴見 | 上の宮１丁目１５０番１４外 | 住宅地 | 295,000円/㎡ | +4.2% | 4,817万円 |
| 横浜鶴見 | 上の宮１丁目１５０番１４外 | 住宅地 | 295,000円/㎡ | +4.2% | 4,817万円 |
| 横浜鶴見 | 北寺尾２丁目１４２５番１６ | 住宅地 | 298,000円/㎡ | +1.7% | 4,866万円 |
| 横浜鶴見 | 北寺尾２丁目１４２５番１６ | 住宅地 | 300,000円/㎡ | +2.4% | 4,899万円 |
| 横浜鶴見 | 馬場４丁目４６１番４ | 住宅地 | 227,000円/㎡ | +3.2% | 3,707万円 |
| 横浜鶴見 | 馬場４丁目４６１番４ | 住宅地 | 226,000円/㎡ | +2.7% | 3,690万円 |
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（reinfolib.mlit.go.jp）
💰 資産評価額（AI算定）
収益還元法
Income Approach
284万円
-114万円（-28.6%）
年間総収入32.4万円
経費率30%
年間純収益22.7万円
採用還元利回り8%
収益還元評価284万円は購入価格398万円を約29%下回り、収益面で割高。
積算評価
Cost Approach
150万円
-248万円（-62.3%）
土地評価額150万円
路線価等単価9.2万円/㎡
建物評価額0万円
建築単価15万円/㎡
法定耐用年数22年
残存耐用年数0年
積算評価150万円は購入価格398万円の約38%に過ぎず、大幅に割高。
購入価格との比較
購入価格
398万円
収益還元法
284万円
積算評価
150万円
収益還元評価約284万円・積算評価約150万円に対し、購入価格398万円は両評価を大幅に上回る。特に積算評価は購入価格の4割以下であり、担保価値・資産価値の観点から購入価格に正当性を見出しにくい。市場流動性の低さを加味すると実質的な投資価値はさらに低い。
🤖 AI 土地利用提案 & 投資判断
民泊（Airbnb）実現性：低
3〜8万円/月
5DKの広い建物を活用した民泊は理論上可能。横浜・鎌倉エリアへのアクセスを訴求できる可能性がある。
⚠️ 市街化調整区域での民泊営業は自治体許可が厳しく、住宅宿泊事業法・旅館業法の許可取得が困難な場合がある。駅遠のため集客力が低く、稼働率が見込めない。旧耐震基準のため消防法等の安全基準クリアにも費用がかかる。
駐車場実現性：低
1〜3万円/月
土地163㎡で2〜3台程度の駐車スペース確保は可能。建物を解体すれば台数を増やせる。
⚠️ 周辺の需要が極めて限定的。調整区域・駅遠エリアでは駐車場需要が見込みにくい。建物解体費用（50〜100万円）が別途発生。月収1〜3万円では投資回収が困難。
キャンプ・グランピング実現性：低
2〜6万円/月
横浜市郊外の自然環境を活かしたグランピング・アウトドア利用は需要トレンドに乗りやすい。敷地と建物を組み合わせた体験型宿泊も検討可能。
⚠️ 163㎡の敷地はグランピング施設として非常に狭く、設備投資対効果が低い。旅館業・農地転用等の許認可が必要。調整区域での用途変更は規制が厳しい。集客のためのマーケティング投資も必要。
投資回避
現時点では回避を推奨
市街化調整区域・築47年旧耐震・駅遠（バス15分＋徒歩9分）の三重苦に加え、積算評価150万円・収益還元評価284万円に対して購入価格398万円は大幅割高。リフォーム費用150〜400万円を加算すると総投資550〜800万円に対し年間家賃収入は32万円程度で回収不能。調整区域での再建築不可リスク・出口戦略の欠如から投資対象外と判断。
神奈川県●●市●●区●●町の中古一戸建て。藤沢駅バス15分＋徒歩9分。木造築47年・5DK・建物114.26㎡・土地163.29㎡。都市計画区域外（調整区域）・用途地域無指定。売主直売・空家・即引渡し可。現況有姿売り・入札形式の可能性あり。